浅析房产税对房地产市场的影响

从10年4月的“国十条”,到11年年初的“国八条”,无不彰显着政府调控房地产市场的决心,但市场总是与人们的期望相悖而行。基于此,2011年1月28日重庆和上海两市重启房产税试点改革,那房产税改革到底能在多大程度上抑制或是调控房地产市场任然有待商榷,本文试从房产税对房地产市场的作用机制来探讨房产税如何影响房地产市场。
关键词房产税房地产市场

1、引言
房产税在楼市调控中的作用应更多地体现在抑制“不合理需求”上,通过提升房产的持有成本,来抑制投资与投机性购房行为,从而间接起到平抑房价的作用。更为重的是,通过让多占用资源者多交税,也有利于体现调节收入分配的功能。目前,我国房地产税费主集中在开发投资环节;对于消费者而言,则主集中在交易环节。对于购房者来说,只不转让交易,就可以零成本地持有房产和土地资源。当市场处于卖方市场时,投资者可以轻松地将手中的房产溢价出售,并可以不费力地将各种交易税费转嫁到买家头上,从而变现投资收益,这在客观上刺激了投资投机行为。因此,在物业保有环节收税,不仅是国际通行的惯例,也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。
2、房产税的来源及其应用发展现状
1986年,中国就已经有了房产税,1986年国务院出台的《房产税暂行条例》,征收范围是城镇经营性房产,个人所有非营业性房产免征房产税。房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产,纳税人为房屋的产权所有人或者承典人、代管人、使用人,计税依据分为房产原值一次减除10%至30%以后的余值和房产租金收入两种,税率也相应分为1.2%和12%两种。
2011年1月28日,上海、重庆两市重启房产税改革试点。重庆房产税的征税对象包括对于独栋别墅,不管存量房还是增量房均征税;对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;此外,对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产,购买两套以上住房的从第二套开始征收房产税。,关于房产税的税率,黄奇帆透露,对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税。上海市的房产税征收过程是征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。
3、房产税对房地产市场积极影响分析
3.1改变地方政府对房地产市场的过度依赖
在分税制下,与世界的大多数国家相比,中国把更多的支出责任下放给了省以下的地方政府,中国财政总,支出的大约65%集中在省以下的地方政府(上世纪90年代甚至高达80%),然而在收入方面,地方政府却没有取得相应的权利,因此地方收入与支出严重不成比例。另一方面占房地产成本30%的土地出让金,还有契税、土地增值税都归地方政府。因此无论是迫于发展经济、地方就业、地方财政压力,还是由于地方间竞争,地方政府都不能不将发展经济进而解决地方就业、地方财政问题放到至高无上的地步。这种税收制度就扭曲性的激励地方房地产业得发展,把房价无限推高,甚至于中央发布的房地产调控政策背道而驰,致使历次房地产调控政策屡屡得不到落实。房产税是按照房地产持有者所征收的一种税制,即不管是个人持有还是对外出租,政府每年都可以从房产持有者那里得到一些稳定的收入。可以稳定地方政府的财政来源,从一定程度上可以缓解地方政府财政收入压力,进而不在过度依赖房地产业在当地经济中的作用,利于中央对房地产市场的调控政策的落实。
3.2房产税主针对房产持有阶段征税减少投机需求
房产税是一种财产税,即所有者只持有房地产就交房产税。房地产市场的需求者主分为消费性需求,投资性需求和投机性需求。消费性需求就是购房主用于居住,投资性需求是指购房用于出租以获取租金,而投机性需求就是低价买房高价卖房。以往动用的流转税制像契税印花税和增值税调控房地产市场时,投机者总是通过提高卖价将税收负担转嫁给购房需求者,反倒让房子在转让过程中不断涨价,使得房价越调越高,最终还是辜负了市场预期。而这次的房产税改革,根据沪渝两地出台的房产税改革方法基本是对房屋持有者持有的房屋数量和房屋具有的价值进行征税,这就意味着投机者手里持有超过一套房,每多买一套房就多交一笔房产税,而真正的消费需求房产者购买足够家人居住的房子位于房产税免税项目中。这样就提高了投机者囤房捂房的成本,释放社会被囤积浪费的占用资源,挤出房地产市场泡沫,又可以避免税收负担转嫁到消费性需求购房者身上。
3.3闲置房产持有成本增加使房屋空置率减少
由于房地产开发周期长,在短期内新房产税的征收,难以影响一手市场供给,也无法影响房产存量。但房产投资相对其他投资收益下降而风险上升,这将导致资金从房产投资市场流出转投其他资产市场,部分投资者将出售房产而将资金抽至其他资产市场,从而增加房产供给。根据短期内需求与供给变动的动态均衡分析,开征新房产税后,闲置房产持有成本问题突出,房产投资者为转嫁税负,将尽量减少房产闲置时间,这将使房产租赁市场供给增加,租金下降。租金下降所产生的替代效应使部分原打算自置房产的消费性投资者暂缓或放弃购房计划,继续通过租赁方式解决住房问题,消费性住房需求下降。因此,短期内房产税出台将使房产的消费性与投资性需求同时下降且供给增加,这将使房价下降。
3.4发挥税收的二次调节作用
税收在国民经济中本来就应该起到调节收入的作用。正如这次重庆市实施的房产税改革就明确规定个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。这样就可以使社会上部分高收入人群将他们的财富转移到低收入者或者说是那些买不起房的住房刚性需求者。这一点在新加坡政府做的非常好,在新加坡的住宅市场,新加坡的住宅市场只有5%个人商品房以及高档住宅,政府对这部分居民征收高额税款,然后用这部分税款来给欲购房而购不起房的那些人群建经济适用房、廉租房和公租房。这种税收体系就充分实现了财富的二次分配功能,也从一定程度上解决了社会的公平和效率之间的矛盾。
4、房产税在调控房地产市场过程中的阻碍
4.1没有动力是空置房进入流通状态
一些多套房产拥有者,预期房价上涨的得益,会远超放弃租金或征收房地产税带来的损失。从重庆上海两市试点期的房产税都在0.4%到1.2%之间,那么假如房价年涨幅超过1。2%就足以抵消其带来的持有成本增加,而近几年一线城市实际房价年涨幅均超过了两位数。市实际房价年涨幅均超过了两位数。这样的话,房产税可能还不足以有动力促使空置房投入流转,最终适得其反,房产税的税负还是转嫁到消费者身上。
4.2错伤一部分消费性住房需求
消费性住房需求既可以通过买房来满足,也可以通过租房来满足。房产税的实施从长期来看可以降低房价,这就满足了一部分原来在高房价下买不起房而在现行的较低房价下购得起房的消费者。但与此相对应市场上总存在那么一部分群体是没有能力自己购房,比如进城打工的农民工。这部分消费性住房者主是通过租房来满足租房需求。正如前文分析过,房屋需求中还有一部分是投资需求,投资需求者通过把房子租给住房需求者来获取租金收入,对于经营性住房房产税以租金收入作为房产税税基。一方面,投资者势必会将房产税部分转移到消费者身上,另一方面,投资者持有房屋成本的上升使得投资者会将资金投入其他投资回报率高的领域,以致房屋租赁市场房屋供给的减少,抬高了房屋租金,伤及无辜的普通租房者。

4.3房产税发挥作用有严格条件
房产税的初衷是抑制不合理需求,挤出房地产市场泡沫,比如投机性需求。那么就从客观上求房产税对投机性需求有足够的杀伤力,即超过规定面积的住宅或高于市场均价的高档住宅征收足够高的税率,使投机者缴纳的各项税费高于其获得的投机利润。另一方面还求货币市场流动性不能太高,在紧的信贷政策才能发挥房产税应有的作用,投机者大部分都利用信贷政策来盘活现有资产,充分利用杠杆效用来提高资产利用率。今年以来国家又提高房贷首付率并且连续5次提高存款准备金率来降低市场流动性,这些举措都是从信贷政策来调控房地产市场。但长期的从紧政策可能会放慢经济增长速度甚至是减速,进而又会带来经济波动,失业等社会问题。所以房产税发挥作用的从紧政策的实施是面临前狼后虎的尴尬局面,当局者决策时需慎之又慎。
5、有效发挥房产税对房地产市场调控作用的对策建议
房产税在调控房产市场中有着诸多优点,但其作用是否有效建立在其税制设计是否合理的基础上。因此,使其充分发挥作用,必须做好制度设计与前期准备工作。
5.1税基和税率必须合理。
是否能有效遏止房产投机,盘活闲置房产,在很大程度上取决于税基与税率的确定是否合理。对于经营性房产的认定标准必须再三斟酌,1986年出台的《房产税暂行条例》并无经营性房产的制定标准,而最近媒体报导的第三套及以上住房作为经营性房产,其是以“套”而不是以人均面积为免征标准,这也将导致从计算难度到税负公平的一系列问题。仅从遏止投机、回归居住本质的调控目标看,应设置按人均面积为基础的阶梯式税基标准。税率的制定应该合理,过高的税率容易导致欠税、偷税等现象,而过低的税率则可能收不到理想的调控效果
5.2房产税只能做为调控房地产市场的辅助手段
根据经济学原理,房地产作为一种商品,其价格的最终决定于市场上房地产的供应和需求。目前我国房价节节攀升主有供给和需求结构脱节,还有一些不合理需求所致。其中供给结构方面,开发商从利润最大化角度出发,花大量资源开发中高档商品房,而需求结构方面,我国目前对低档房和经济适用房等需求比较大。另一方面,也有数据显示,尤其是一线城市,房价越高,房屋需求量越高,表明市场存在严重的投机者,并且有近一半的增量房都由投机者购买。因而调控房地产市场的核心还得依靠政府的其他手段着重调节供给结构,让更多资金流入提供低档房,真正做到住有所居。

参考文献
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[3]何振一.物业税与土地出让金不可替代性[J].中国国土资源经济2004年07期.